PRESSEMITTEILUNG 01/12 vom 11.01.2012

Neue Tinkwasserverordnung was ändert sich für Vermieter und Mieter?

Mit der Novellierung der Trinkwasserverordnung 2011, die am 1.November 2011 in Kraft getreten ist, wird die Einführung einer jährlichen Prüfung auf Legionellen auch in Wohngebäuden festgeschrieben. Daraus leiten sich zusätzliche Aufgaben für den Vermieter bzw. Verwalter ab.

Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die in erwärmtem Wasser gedeihen und bei Inhalation in die Lunge zur Erkrankung führen können. Daher sind alle tech­nischen Systeme, die Warmwasser vernebeln, als gesundheitsgefährlich anzusehen. Neben Duschen sind dabei Kühltürme, Luftbefeuchter, Klimaanlagen und Whirlpools als Verbreitungsmedien aufgefallen.

„Mit der nunmehr geänderten Trinkwasserverordnung wird eine jährliche Untersu­chungspflicht für Trinkwassererwärmungsanlagen und Duschen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mehr als drei Liters Trinkwasser zwischen Erwär­mungs- und Entnahmestelle eingeführt“, so Manuel Steinbach, technischer Verwalter bei der ZENTRAX Immobilienverwaltung in Meiningen. Für Verwirrung sorgt dabei der Verord­nungstext, der diese Größen nicht explizit, sondern nur durch Verweis auf technische Regelwerke einführt. Dadurch werden praktisch alle zentralen Warmwasserversor­gungsanlagen in Mehrfamilienhäusern erfasst. Für ein Acht-Familienhaus rechnet der Bundesrat mit jährlichen Kosten von 200 Euro, die für die Untersuchung aufzuwen­den sind. Die Erstuntersuchung und Einrichtung der Versorgungsanlagen wird teurer.

Die wichtigsten Neuerungen:

Aber der Verordnungsgeber ist nicht bei den Legionellen stehen geblieben. Die wich­tigsten Änderungen sind hierbei:

• Erstmalig neuer Grenzwert für Uran (10 Mikrogramm/ Liter)
• Verschärfter Grenzwert für Cadmium (3 Mikrogramm/ Liter)
• Verschärfter Grenzwert für Blei (10 Mirkogramm/ Liter)
• Erstmaliger Grenzwert (technischer Maßnahmewert) für Legionellen (200 KBE= koloniebildende Einheiten/100 Milliliter Trinkwasser) mit jährlicher Un­tersuchungspflicht (s. o.)
• Die Existenz von Warmwasser-Versorgungsanlagen über 400 Liter und Verände­rungen der Anlage müssen dem Gesundheitsamt angezeigt werden.
• Die Untersuchungsergebnisse müssen innerhalb von zwei Wochen dem Ge­sundheitsamt gemeldet werden und vom Eigentümer/Hausverwalter zehn Jahre aufbewahrt werden.
• Die Untersuchung dürfen nur zertifizierte Labore durchführen.
• Bei Grenzwertüberschreitungen, welche dem Gesundheitsamt unverzüglich zu melden sind, müssen je nach Kontamination unterschiedliche Maßnahmen er­griffen werden (Nachuntersuchung, Sanierung, Nutzungseinschränkung, zum Beispiel Duschverbot).
• Auch andere „wahrnehmbare Veränderungen“, wie zum Beispiel Trübung, Ge­schmack, etc. müssen dem Gesundheitsamt gemeldet werden.
• Den Bewohnern (Eigentümer und Mieter) muss einmal pro Jahr auf der Grund­lage der Untersuchungen geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers (zum Beispiel per Aus­hang) zur Verfügung gestellt werden. Auf Unterlagen der Wasserverord­nungsbetriebe kann zurückgegriffen werden.
• Den „Betreibern“ von Trinkwasserinstallationen (früher Hausinstallation) wird die Verantwortung für den hygienisch einwandfreien Zustand dieser Installa­tion übertragen.
• Die Abgabe von Wasser an Mieter wird als „gewerbliche Tätigkeit“ im Sinne der Trinkwasserverordnung angesehen.
• Werden zur Wasseraufbereitung Stoffe zugesetzt, ist dies anfänglich und so­dann jährlich den Verbrauchern bekannt zu geben. Die Aufbereitungsstoffe und deren Menge sind mindestens wöchentlich zu dokumentieren und min­destens sechs Monate lang zugänglich zu halten.
• Ab 01.12.2013 sind die Verbraucher zu informieren, ob nach Bleileitungen vor­handen sind.
• Auf Verlangen sind dem Gesundheitsamt bei Warmwasserversorgungsanla­gen die technischen Pläne nebst etwaigen Änderungen vorzulegen.
• Trinkwasserinstallation und Gebrauchswasserinstallation (Gartenwasser, Hei­zungsauffüllung) sind zu trennen, um Eintragungen von Verunreinigungen zu vermeiden.

Ingesamt kommen damit zahlreiche vermehrte Aufgaben und zusätzlich Verant­wortung auf die Eigentümer und Verwalter zu, die nicht auf die leichte Schulter genommen werden dürfen. Im Schadenfalle drohen strafrechtliche Sanktionen. Da Leitungsführung, Abgrenzung der Installation und Untersuchungs- wie Mittei­lungspflichten durch den Eigentümer bzw. Verwalter kaum zu überschauen sind, sollte unbedingt ein Sanitärfachbetrieb hinzugezogen werden. Die Kosten von baulichen Maß­nahmen und Ersteinrichtungen werden wohl die Eigentümer zu tragen haben.

Wie aber ist mit den Kosten der Prüfung der Anlagen umzugehen? Hier ist die Betriebskostenverordnung einschlägig. Diese bestimmt in § 3 Nr. 2, dass die Kosten der Bewässerung und „die Kosten des Betriebs einer … nicht öffentlichen Anlage“ zu den umlagefähigen Kosten gehören.

„Empfehlenswert ist, bei den Eigentümerversammlungen der Eigentumswohnanlagen eine gesonderte Beschlussfassung zur Vergabe von Leistungen herbeizuführen. Eine Ablehnung der Anforderungen aus der Trinkwasserverordnung ist nicht möglich, da es sich hierbei um eine gesetzliche Verpflichtung handelt“, so Manuel Steinbach.