PRESSEMITTEILUNG 07/10                             22.04.2010

Ein Albtraum für Vermieter

„Berliner Räumung“ ermöglicht Vermieter Verwertung

Der Großteil der Mieter erfüllt seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Aber leider gibt es auch Mieter, die denken, sie können mit fremdem Eigentum machen, was sie wollen. Nicht selten kommt es zu Mietschulden, die der Vermieter dann einklagen muss. Nach einem jahrelangen Miet- und Räumungsrechtsstreit beugt sich der Mieter nicht dem Räumungsurteil und muss mit Hilfe des Gerichtsvollziehers zwangsweise geräumt werden. Bevor der Gerichtsvollzieher jedoch tätig wird, fordert er von dem Vermieter einen Vorschuss für Transport- und Lagerungskosten ein, welcher sich selbst bei einer kleinen Wohnung auf viele Tausend Euro belaufen kann und bei dem nicht selten insolventen Mieter nicht zu liquidieren sein wird. In diesen Fällen stellt die so genannte „Berliner Räumung“ eine wirksame Alternative dar. Bei der klassischen Zwangsräumung wird der Gerichtsvollzieher von dem Vermieter beauftragt, die gesamte Wohnung des Schuldners zu räumen. Hierdurch entstehen regelmäßig erhebliche Transport- und Lagerungskosten, welche der Vermieter in einem Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zu zahlen hat.

Die sog. Berliner Räumung ist demgegenüber für den Vermieter einfacher, vor allem aber kostengünstiger, weil bei diesem Verfahren die Sachen des Schuldners (vorerst) in den Räumlichkeiten verbleiben. In concreto macht der Vermieter bei der sog. Berliner Räumung an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Sachen sein Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) geltend. „Den Räumungsauftrag an den Gerichtsvollzieher beschränkt er in diesem Fall auf die bloße Herausgabe der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher wird bei der Berliner Räumung nur insoweit tätig, als er den Schuldner aus der Wohnung setzt und dem Vermieter den Besitz an der Wohnung einräumt“, so Jochen Steinbach, Inhaber der ZENTRAX Immobilienverwaltung in Meiningen. Nach der Inbesitznahme verwahrt der Vermieter als Pfandgläubiger alle übernommenen Sachen für den Schuldner. Auf ein Verlangen des Schuldners hat er diejenigen Gegenstände herauszugeben, die nicht von dem Mieterpfandrecht erfasst sind. Bei Meinungsverschiedenheiten hier rüber obliegt es dem Mieter seinen Herausgabeanspruch klageweise geltend zu machen und gegebenenfalls im Wege vorläufigen Rechtsschutzes eine einstweilige Regelung der Besitzverhältnisse zu erstreiten. Stellt sich in diesem Zusammenhang heraus, dass der Vermieter Gegenstände zu Unrecht zurückgehalten hat, hat er dem Mieter den daraus resultierenden Schaden zu ersetzen.

Der Vermieter ist jedoch an die Verwertungsvorschriften für Pfandgläubiger gebunden. So kann der Vermieter erst nach dem Ablauf eines Monats (vgl. § 1234 Abs. 2 Satz 1 BGB) und nach erfolgter Androhung gegenüber dem Schuldner mit der Veräußerung der Sachen- durch Anberaumung eines Versteigerungstermins oder durch freihändigen Verkauf- beginnen. Dementsprechend wird die Berliner Räumung meist nur für solche Vermieter in Betracht kommen, welche die Räume nicht zur dringenden Weitervermietung benötigen oder anderweitig Räume zur Einlagerung der Gegenstände zur Verfügung haben. Weiterhin darf der Vermieter nur solche Sachen verwerten, die dem Schuldner überhaupt gehören und darüber hinaus dem Vermieterpfandrecht unterfallen. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf die unpfändbaren Sachen wie beispielsweise die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt es Schuldners dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit sie der Schuldner für seine Berufstätigkeit oder für eine seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebensgrundlage benötigt.

„Die Berliner Räumung bringt für den Vermieter gegenüber der klassischen Räumung erhebliche Vorteile, da er nicht zur Verauslagung weitergehender Kosten verpflichtet wird und schnell in den Besitz seiner Räume kommt. Damit der Mieter nach Inbesitznahme der Wohnung durch den Vermieter nicht behaupten kann, aus der Wohnung seien Sachen abhanden gekommen oder beschädigt worden, sollte der Vermieter im Beisein von Zeugen möglichst sofort ein Verzeichnis und eine Fotodokumentation über alle vorhandenen Gegenstände erstellen“, gibt der Immobilienexperte Steinbach als Tipp.