PRESSEMITTEILUNG 08/10                                             27.05.2010

Bei Eigentum im Neubau wachsam sein

Vorsicht bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum – Regelung der Bauabnahme beachten

Wer eine Neubau-Eigentumswohnung erwirbt, richtet sein Augenmerk zumeist ausschließlich auf seine eigenen vier Wände: Die Bauausführung sowie die Umsetzung der Sonderwünsche wird genau geprüft, bei der Abnahme wird häufig ein externer Architekt hinzugezogen. Beim Gemeinschaftseigentum hingegen wird die Bauabnahme oft stiefmütterlich behandelt. Dies sollte aber unbedingt vermieden werden. Denn häufig drohen den Käufern schwerwiegende Konsequenzen, die dann richtig ins Geld gehen können. Darauf weist die Firma STEINBACH-Immobilien aus Meiningen hin. Mit dem Kauf einer Wohnung wird nämlich nicht nur das so genannte Sondereigentum (eigene Wohnung) erworben. Zu jeder Wohnung gehört auch ein entsprechender Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Hierzu zählen Eingangsbereich, Treppenhaus, Flur, Fassade, aber auch Keller und Dach. Bei der Bauabnahme dieser Flächen sind die Käufer zumeist mit weniger Tatkraft bei der Sache. Hinzu kommt, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich zu fixieren. „Wer eine Wohnung kauft, sollte im Vertrag nachlesen, wie die bauliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums geregelt ist“, erläutert der Immobilienexperte Jochen Steinbach. Dies kann zum einen die Gemeinschaft als Ganzes sein. Zumeist aber setzt der Bauträger bereits vor der Baufertigstellung einen Verwalter ein, dem im Bauträgervertrag die Abnahme des Gemeinschaftseigentums übertragen wird. Dabei gilt seit 1. Juli 2007 die Regel, dass der Verwaltervertrag nach drei Jahren automatisch endet, falls ihn die Gemeinschaft nicht verlängert. Der Grund: Verwalter, die vom Bauträger eingesetzt werden, ergreifen oft eher Partei für diesen als für die Gemeinschaft, die ihn bezahlt. In der Vergangenheit vertraten sie oftmals nicht konsequent genug die Interessen der Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger. Im schlimmsten Fall verschleppten sie es, dass Mängel innerhalb der fünfjährigen

Gewährleistungsfrist beseitigt wurden. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Gemeinschaft beim Einsetzen eines anderen Verwalters noch zwei Jahre Zeit hat, Mängel fristgerecht beseitigen zu lassen. Ist im Bauträgervertrag keine Regelung enthalten, dann ist zu beachten, dass die Gemeinschaft nicht mit einer Stimme sprechen muss: Theoretisch kann jeder einzelne Wohnungsbesitzer separat beim Bauträger Mängel am Gemeinschaftseigentum rügen. So könnte es beispielsweise sein, dass bei einer fehlerhaft eingebauten Kellertür ein Eigentümer die Erneuerung fordert, ein anderer einen Preisnachlass will und ein Dritter sich anderweitig mit dem Bauträger einigen möchte.

Es gibt leider nach wie vor keine gesetzliche Regelung, die dies in der Praxis unterbinden würde. Im schlimmsten Fall kann ein Eigentümer, wenn seine gerügten Mängel auch am Gemeinschaftseigentum nicht frist- und fachgerecht beseitigt werden, seinen Kaufvertrag rückabwickeln, das heißt seine gerade erworbene Wohnung wieder an den Bauträger zurückgeben und von diesem Schadenersatz verlangen für Umzug-, und Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notargebühr und Grunderwerbsteuer.